国庆节刚过，铺天盖地的“楼市火爆”、“卖疯了”等等小作文，应接不暇！估计，很快就是“某某盘涨价”、“某盘取消优惠”的新闻出街。这些，重要吗？看看身边正在卖房的朋友，哪个不是被迫让步中。今天，咱们聊聊崂山二手房。熟悉青岛楼市的朋友，只要看到崂山两个字，就知道这属于青岛核心的核心了。崂山楼市作为这些年青岛房价最稳的板块，3W—5W主流价格一直稳稳的。2024年，崂山二手房正在“补跌” 。其实 ，去年到今年年初，这样的事情在青岛楼市屡见不鲜，先是郊区板块，后来李沧、四方陆续加入。大家看一下，东李、老四方业主们是不是情绪很稳定，无所谓。崂山，只是晚一点才体验到楼市的残酷而已。1、断臂自救！崂山业主狂降抛房崂山业主为了卖房，究竟有多努力？半年多的时间，多次、不断下调挂牌价，前后加起来总价已经下调了一百多万。给大家举几个例子。就拿崂山最典型的，依山傍海的雕塑园板块来说，浮山前、海边，生态无限好。海清花园小区，三层洋房，145平的套三双卫户型，从最早的挂牌价799万，到陆续下调到700万，依然难成交。今年，两次大幅下调，680万、640万……到640万，单价是四万三四。低密、山前、海景，还是不好成交。这个板块的另外一个小区，143平的套四，多层，从690万降至610万。610万的价格挂了五个月了。也有网友发出感慨：这样的房源，降了一百万，还是买不起啊！再看看雕塑园板块，近一年的二手房成交情况（数据：贝壳）：御景峰卖了8套，成交均价约3.5万/平；荣美御园卖了5套，均价约三万；颐景园成交5套，均价也是约三万……这几个小区都是改善需求集中地，价格较两年前有明显下调。崂山浮山前也有“屌丝”小区。比如，亚麦山城二期，户型差、管理混乱、业主素质层次不一，市场好时涨的慢，差时疯狂降价。上榜小区里面，亚麦山城二期竟然有62套房子挂牌中，供应量第一，成交了5套。不知道这几名购房者，选亚麦，是为了单纯看海吗？继续看榜单，鲁信未央花园、保利漫月山和颐山源墅都是高端改善小区。鲁信房龄老了，但地段绝佳；保利品质高层，海景不错，管理很好；颐山源墅法式洋房、别墅，大户型。但这仨小区的成交并不乐观，加起来一年十套。纯靠碰运气了。好些房子已经挂了两三年了……2、崂山次新房大“甩卖”二手房，房龄超过十年，价值会大受影响，房东着急挂牌转手，比较正常。但是，如果是刚交付两年的次新房，疯狂挂牌，是不是不正常？而且还是崂山“豪宅”！嗯，就是它——某某华府。单单在贝壳上，就挂出来了59套……整体来看，该小区次新房，房源较多，个别位置好、精装品质高的房源，价格会略高一些。买房人有足够多的空间，挑选出最心仪且性价比最高的那一套。七月份成交的两套，都是大户型，190平的看海套四，卖了885万，单价约4.5万；5月份成交的小户型，126平，479万，单价不到3.8万。再看看，着急卖的几套房子。149平，685万，按业主描述，低于发票价卖，明面上已经是亏损了。这还不算银行利息、税费还有这几年的物业费等。对于高端群体来说，着急卖更像是及时止损。这套房子最初挂牌价格是765万，多次下调之后，8月份到了685万。同样户型的另一套房源，给直接、简单明了。7月份挂750万，8月份直接降至670万。另一套152平的套三，去年挂850多万，后分四次降价，最终到了今天的659万。以上这几套房子还未成交，“价格可谈”，说明还有议价空间。3、从高光躺赢到破发、难熬！虽然，业主为卖房，打出“亏损卖”的噱头，但在青岛楼市“行情正盛”的年头里，某某华府也享受过“躺赢”的待遇。2020—2022，这三年，连续上热销榜单，一年销售额15—20亿元。那几年，也是崂山楼市的最高光的时刻。海信麦岛某地块单价到了六位数，依然阻挡不了神秘客群的趋之若鹜。“十万不贵，永冠崂山”！那时候，崂山竞争小，高端群体就是银丰、海信和佳源徘徊。相对弱一些的，500—1000万档次的，不少选佳源的。因为佳源位置不错，离区政府不远，离海距离适中。定价相对低，从三万五到五万，确实很受欢迎。后来的事情大家都看到了……当下的崂山二手房行情虽基本趋稳，但“以价换量”特点依旧明显。7月份，数据显示，崂山区二手房成交329套，崂山区新建商品住宅成交159套。8月份，崂山区二手房成交318套，新房成交162套……降价到位的崂山二手房，明显比新房受欢迎。在崂山成交的二手房当中，占比最大的是总价较为友好的改善房源，偶有高价房源，也是有硬核地段（海景）和低密产品属性加持。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，就是改善群体，也对价格很敏感了，高性价比是最有力的杀手锏。实际上，楼市到了下行期，这几年在青岛买房，亏很正常，少亏算赢。像崂山核心盘，都已经破发，而那些打概念的盘呢？比如，某村河网红板块，两年后大批量新房交付完，到了二手房市场会不会直接破发？本文声明：1、房师傅原创文章，未经许可，禁止转载，违者必究。2、欢迎读者提供有关青岛楼市的素材、消息。3、欢迎大家阅读房师傅其他文章，链接如下：

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